常見的收購方式

所謂房地產(chǎn)項目的收購，泛指房產(chǎn)、土地使用權(quán)的交易，既包括對房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項目的收購，也包括對一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權(quán)、在建工程的收購；既包括整體收購，也包括部分收購。

目前，普遍采用的房地產(chǎn)項目的收購方式大體上有三種，即股權(quán)收購、資產(chǎn)收購和項目收購。

交易主體和操作模式

（一）股權(quán)收購

所謂“股權(quán)收購”， 是指以目標公司股東的全部或部分股權(quán)為收購標的的收購，通過持有目標公司的股權(quán)而間接的持有房地產(chǎn)項目。既包括全資和絕對控股型的收購，也包括非控股的參股型收購。此種模式又可細分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購和增資擴股方式收購。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為大家所熟悉，就是雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理相關(guān)變更登記。所謂增資擴股的方式進行收購，即收購方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對目標公司進行增資，增資后收購方持有目標公司的一定比例的股權(quán)。

1、交易主體：

收購方和目標公司的原股東。不需要征得目標公司的同意，交易的決策權(quán)在股東手里。

2、操作模式：

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，進行股權(quán)收購的操作模式：收購方收購目標公司原股東的全部或部分股權(quán)，達成協(xié)議后簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，然后到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。

采取增資擴股方式進行收購，具體來說，由收購方即增資方與目標公司原股東簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定，然后由會計師出具《驗資報告》，并到工商部門辦理變更登記。如果目標公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則需要經(jīng)相關(guān)商務(wù)部門批準，然后再辦理工商變更登記。

（二）資產(chǎn)收購

“資產(chǎn)收購”是指，以目標公司的資產(chǎn)為標的進行收購的法律行為，是收購方購買被收購方實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。該資產(chǎn)，既包括有形資產(chǎn)，也包括無形資產(chǎn)。

1、交易主體：

收購方和被收購方（房地產(chǎn)項目的所有權(quán)人）。

2、操作模式：

? ?通過收購目標公司的實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)，來控制房地產(chǎn)項目。根據(jù)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，由目標公司的董事會、股東會作出特別決議，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果有債權(quán)人的，公告并通知債權(quán)人。

（三）項目收購

所謂“項目收購”，是指收購已經(jīng)有關(guān)主管部門批準立項，獲得某一地塊的土地使用權(quán)，并在土地上進行了部分投資但尚未竣工的建設(shè)項目。

1、交易主體：

收購方和被收購方（房地產(chǎn)項目的所有權(quán)人）。

2、操作模式：

采取項目轉(zhuǎn)讓的方式進行收購。

3、項目收購應(yīng)滿足的條件

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條以及《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十條及《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》第一條的規(guī)定，出讓土地上的房屋在建工程項目轉(zhuǎn)讓的，須同時滿足下列條件：

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上；

（3）擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得有下列情形：

①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

②依法收回土地使用權(quán)的；　?

③登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；?

④權(quán)屬有爭議的；?

⑤未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；?

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項目公司的形式進行，即在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)前，投資方先設(shè)立一家公司實體（分公司和子公司都可以），然后再以該公司的名義去拿地和進行開發(fā)。項目公司除持有該房地產(chǎn)開發(fā)項目以外，一般不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，在項目開發(fā)完成并銷售完畢后，該項目公司將予以注銷。在以項目公司作為開發(fā)載體的模式下，對房地產(chǎn)項目的收購，多數(shù)以股權(quán)收購的模式進行。

幾種收購方式的利弊分析

（一）股權(quán)收購

1、優(yōu)勢

（1）稅賦低廉，有利于降低收購的總體價格

進行房地產(chǎn)項目的交易，往往將不可避免的涉及到高額的稅費，包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和城市維護建設(shè)稅和教育費附加等。這些費用，有的是需要收購方來繳納的，有的需要被收購方繳納，但是最終都會體現(xiàn)在收購價格上，也就是說，收購方不僅要繳納其應(yīng)繳納的稅費，還要承擔被收購方應(yīng)繳納的稅費，直接導(dǎo)致收購成本的大為增加。而作為房地產(chǎn)項目的收購方，如何以最低的成本獲得最大的收益是他們最為關(guān)注的，怎樣去合理的避免高額的稅負？在實踐中，為了避免支付高額的稅費，通常采取股權(quán)收購的方式來降低稅負。因為采取股權(quán)收購方式，各項資產(chǎn)無需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù)，避免轉(zhuǎn)讓方的流轉(zhuǎn)和所得稅和契稅等財產(chǎn)稅，從而可獲得更為優(yōu)惠的股權(quán)收購價格。部分股權(quán)收購時，可以采用無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)投資方式，免交營業(yè)稅，大多數(shù)情況下還可以免土地增值稅。即在采用股權(quán)收購的方式時，一般情況下，無需繳納增值稅、營業(yè)稅、所得稅、契稅等高額稅費，大為降低了收購總體價格，而且收購前開發(fā)成本和資金占用利息可以全額計入此后項目總成本，有利于降低今后項目處置的土地增值稅。

（2）在法律程序上，操作相對簡單

股權(quán)收購只要收購方與目標公司股東達成協(xié)議收購股權(quán)，辦理工商變更登記，取得目標公司的股權(quán)優(yōu)勢后，再進行董事、監(jiān)事改選即可。

2、存在的風險

（1）目標公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，往往是在一個地上建設(shè)多個項目，如寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等，該等資產(chǎn)可能都是預(yù)期盈利前景較好的項目，也可能存在一些預(yù)期盈利前景不佳的項目，如果在收購前，能夠?qū)⒛切╊A(yù)期盈利前景不明朗的資產(chǎn)進行剝離的話，前期投入的成本可以得到保障；如果不能進行剝離，需要一并收購的話，不僅將導(dǎo)致收購成本增加，而且面臨預(yù)期整體盈利效果不理想的風險，前期投入資金無法獲得保障。

（2）存在或有負債。雖然采取股權(quán)收購方式，收購方僅在出資范圍內(nèi)承擔責任，目標公司的原有債務(wù)仍然由目標公司承擔，但因為目標公司的原有債務(wù)對今后股東的收益有著巨大的影響。對于目標公司的或有債務(wù)在收購時往往難以預(yù)料，因此，股權(quán)收購存在一定的負債風險。

（3）被收購企業(yè)的稅務(wù)義務(wù)以及由此產(chǎn)生的法律責任（包括原應(yīng)盡而未盡的義務(wù)、新納稅義務(wù)）均由新股東承繼。在信息不對稱的情況下，很可能掉入被收購方設(shè)立的陷阱，導(dǎo)致收購方有可能要為被收購方的股東“買單”。

3、進行股權(quán)收購時應(yīng)考慮的因素

（1）目標公司股權(quán)的權(quán)屬狀況：

在收購前應(yīng)對目標公司的權(quán)屬狀況進行盡職調(diào)查，查明目標公司股權(quán)是否存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛。如果存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛，則在收購該等股權(quán)后，收購方可能會喪失該等股權(quán)或會引起權(quán)屬糾紛，從而蒙受損失。故，應(yīng)關(guān)注目標公司股權(quán)的權(quán)屬狀況，以確保收購后股權(quán)權(quán)屬不發(fā)生爭議。

（2）房地地產(chǎn)項目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況：

采用股權(quán)收購的方式收購目標公司的股權(quán)，最終的目的是通過持有目標公司的股權(quán)而間接的控制房地產(chǎn)項目資產(chǎn)，并通過持有和經(jīng)營該等資產(chǎn)而獲得收益，故房地產(chǎn)項目的權(quán)屬狀況如何，將直接影響目標公司的經(jīng)營狀況和盈利能力，從而影響收購方日后的收益。因此，在進行股權(quán)收購前，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀查明其是否具備開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)文件（如已建成的工程，看是否具備土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)文件；如在建工程，看其是否取得相關(guān)的立項批文和不同部門的批準，四證是否齊全，是否已將驗收，將來辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時是否存在障礙等等），是否存在抵押等他項權(quán)利或存在其他權(quán)屬爭議等。

（3）目標公司債權(quán)債務(wù)狀況：

進行股權(quán)收購，目標公司原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如沒有特別約定的情況下，并不會因目標公司股東的變更而發(fā)生轉(zhuǎn)移，該等債權(quán)債務(wù)仍由目標公司享有或承擔，最終會影響到收購方在收購后對目標公司享有的利益。因此，在收購前，要查明目標公司是否存在數(shù)額較大的對外擔保、已存在或潛在的重大債權(quán)債務(wù)糾紛，以避免出現(xiàn)潛在的財務(wù)風險和法律風險。

（4）目標公司其他股東的優(yōu)先購買權(quán)：

如果目標公司的股東僅有一人的情況下，則不存在目標公司其他股東優(yōu)先購買權(quán)的問題。如果目標公司的股東為兩人以上的有限責任公司，此時就應(yīng)注意其他股東的有限購買權(quán)問題。在進行收購前，要求其他股東出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明函。

（5）對稅務(wù)方面要進行盡職調(diào)查，避免稅務(wù)風險。

（二）資產(chǎn)收購

1、優(yōu)勢

（1）可以避免被收購方向收購方轉(zhuǎn)嫁“或有負債”。在資產(chǎn)收購時，收購雙方必須對目標公司資產(chǎn)進行逐項的核對，進行清產(chǎn)核資和評估。這樣就可以比較準確的評估和避免負債的影響。同時，收購方也可以在收購時剔除某些負債。

（2）可以避免少數(shù)股東的阻撓。如果采取股權(quán)收購的，部分股東想繼續(xù)保留手中持有的股權(quán)，那么就可以采取資產(chǎn)收購的方式避開部分股東的阻撓。

（3）稅務(wù)風險較小。

2、不利因素

（1）收購方不能承繼被收購方的稅收優(yōu)惠。

在資產(chǎn)收購中，由于被收購方的法律主體地位的獨立，收購方將不能享有被收購方的稅收優(yōu)惠。但是如果采取股權(quán)收購的方式，由于收購方和被收購方的法律地位不變，被收購方的稅收優(yōu)惠將會得到保留。

（2）繳納高額的稅費。

通常情況下，采取資產(chǎn)收購方式進行房地產(chǎn)項目的收購，收購方應(yīng)繳納的稅費包括：契稅、印花稅；被收購方應(yīng)繳納的稅費包括：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。具體的稅率標準如下：

①契稅：根據(jù)《中國契稅暫行條例》第一條、第二條、第三條及其實施細則的規(guī)定：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人（賣方）為契稅的納稅人，契稅的稅率為3%—5%。

②印花稅：根據(jù)《中國印花稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定：在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的，應(yīng)當繳納印花稅，稅率為萬分之五。

③土地增值稅：根據(jù)《中國土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣方）為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額和相關(guān)稅率來計算。土地增值稅實行四級超率累進稅率：30%—60%；

注：增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

?扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過100%、未超過200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。

④增值稅：2016年3月以前的項目，根據(jù)《中國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納增值稅；2016年4月以后的，繳納9%增值稅

⑤所得稅：根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，在中國境內(nèi)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的個人，應(yīng)當按照納稅所得額20%繳納個人所得稅；根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：在中國境內(nèi)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè)，應(yīng)當按照納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅。

⑥城市維護建設(shè)稅：《根據(jù)城市維護建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當按實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的一定比例繳納：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)得，稅率為1%；按實際繳納的增值稅、營業(yè)額、消費稅的稅額繳納教育費附加。

⑦教育費附加：根據(jù)《征收教育費附加的暫行規(guī)定》，按照實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的3%繳納教育費附加。

3、進行股權(quán)收購時應(yīng)考慮的因素

（1）涉及到房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)時，要求四證齊全，取得相關(guān)的立項批文和相關(guān)部門（環(huán)保部門）的批準等。在進行收購前，必須對目標公司的資產(chǎn)進行全面、細致的盡職調(diào)查。

（2）對目標公司的各項資產(chǎn)進行清產(chǎn)核資，評估，以保障收購資產(chǎn)的安全性。

（3）對于資產(chǎn)收購方式，影響最大的是對該資產(chǎn)享有某種權(quán)利的人，如擔保人、抵押權(quán)人、商標權(quán)人、專利權(quán)人、租賃權(quán)人。對于這些資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，必須得到相關(guān)權(quán)利人的同意，或者必須履行對相關(guān)權(quán)利人的義務(wù)。無論是資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購，都可能因被收購方的債權(quán)人認為轉(zhuǎn)讓價格大大低于公允價格，而根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，主張轉(zhuǎn)讓合同無效，行使撤銷權(quán)，導(dǎo)致收購失敗。因此，取得債權(quán)人的同意對收購行為非常重要。

（4）重大合同的履行情況，將負債風險降到最低。

（三）項目收購

1、優(yōu)勢

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓清晰，可操作性較強，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進行轉(zhuǎn)讓。

2、不利因素

（1）高額的稅費，增加收購成本，納稅種類基本同資產(chǎn)收購；

（2）手續(xù)較為繁瑣。

3、進行項目收購時應(yīng)考慮的因素

作為收購方的律師，在進行項目收購時，主要是調(diào)查轉(zhuǎn)讓方的資信情況、項目地塊出讓金的支付及查封、抵押、項目的立項文件，四證是否齊全，在建工程是否存在查封、抵押情況，項目施工進度及工程款支付情況，項目預(yù)銷售情況，以及其他債權(quán)債務(wù)情況等。

（1）考察轉(zhuǎn)讓方是否具備轉(zhuǎn)讓的主體資格

一方面要看，轉(zhuǎn)讓方是否是項目的權(quán)利人，即項目的土地使用權(quán)人。若項目為合作開發(fā)的，則應(yīng)查閱合作開發(fā)協(xié)議，確保與有權(quán)的項目轉(zhuǎn)讓方簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同。

另一方面，對工商檔案進行查詢,確認項目公司是否有效存續(xù)，是否受過行政處罰，注冊資本繳納情況等。

（2）土地取得以及土地出讓金繳納情況，如果不是全部繳納的話，就意味著不具備轉(zhuǎn)讓的條件，不能進行轉(zhuǎn)讓。

（3）項目立項文件、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程許可證、建設(shè)工程施工許可證的完備狀況。

（4）在建工程是否存在抵押、查封。

（5）項目施工進度、仍需施工周期的預(yù)測及工程款的支付情況。

（6）重大合同的履行情況。

（7）若待轉(zhuǎn)讓的項目已經(jīng)取得預(yù)售許可且已經(jīng)就其簽訂部分預(yù)售合同的，則轉(zhuǎn)讓方和受讓方還需與買受人協(xié)商是否繼續(xù)履行合同及相關(guān)事宜。

（8）其他債權(quán)債務(wù)。?

交易方式的選擇

?結(jié)合房地產(chǎn)項目所處位置、施工情況、項目仍需施工的周期、城市整體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展前景、收購成本等多方面進行考慮，選擇可操作性強且能節(jié)約成本的收購方式，爭取使客戶的利益最大化。